Курсы НБРБ на 20 сентября
USD/BYN
1.9405
0.12%
16:40
EUR/BYN
2.3262
0.58%
16:40
100 RUB/BYN
3.3373
0.84%
16:40
100 UAH/BYN
7.4292
0.27%
16:40
10 PLN/BYN
5.4167
0.29%
16:40
1000 KZT/BYN
5.6802
0.2%
16:40
10 CNY/BYN
2.948
0.07%
16:40
GBP/BYN
2.6183
0.2%
16:40

Василий УСТИНЧИК:: В России рентабельность строительства жилья выше, чем в Беларуси



В текущем году на аукционах в Минске застройщикам было продано лишь четыре земельных участка под строительство жилья. Тем не менее по итогам января-марта в Минске в эксплуатацию было введено 339, 8 тыс. кв. метров жилья, что составляет 34,0% от задания на 2014 год. Это наилучший показатель среди всех регионов. Об условиях работы строительных компаний на внутреннем рынке и перспективах строительства жилья в России в интервью агентству "Бизнес-новости" рассказал председатель наблюдательного совета  ОАО "10 УНР" Василий Устинчик.

 

–  В Минске в текущем году запланировано построить 1 млн кв. метров жилья. Но, учитывая темпы строительства в I квартале и заделы 2013 года, вам не кажется, что 1 млн – это заниженная планка по вводу жилья?

 

– Задание по вводу жилья в Минске действительно можно было бы увеличить, так как с учетом долгостроев и заделов прошлого года в столице в текущем году будет введено больше 1 млн кв. метров.

 

– Тем не менее многие компании заявляют о тенденции сужения рынка жилой недвижимости и падении объемов строительства. Коснулось ли это ОАО "УНР-10"?

 

– Судите сами. Если раньше мы вводили ежегодно до 4 жилых домов, при этом в работе одновременно находилось около 8 проектов по строительству жилья, то сегодня объемы сократились почти в 2 раза.

 

– В мае этого года заканчивается прием заявок по реализации проекта "Минск-Сити". Речь идет о приличных объемах жилья.  Каковы шансы у частных строительных компаний поучаствовать в проектах по строительству жилых домов на выделенной территории?

 

– По поводу концепция застройки "Минск-Сити" уже было совещание в Мингорисполкоме с участием нескольких частных строительных компаний, Ассоциации застройщиков. Представители сербской компании "Зомекс Инвестмент", которая реализует проект "Маяк Минск", заявили, что только они могут реализовать проект по застройке Минск-Сити, но для этого им потребуется 25 лет. При этом город должен построить всю инфраструктуру.

 

Я предложил иной вариант. Изыскать УКСу Мингорисполкома кредитные ресурсы для строительства основных магистральных сетей, дорог, разделить всю территорию на кварталы, где можно построить 120-200 тыс. кв. метров жилья и уже готовые участки выставлять на аукцион с учетом понесенных затрат по сносу, по строительству инженерных сетей, стоимости земли.

 

На подготовку всей территории с учетом проектирования и строительства сетей уйдет около 3 лет. После этого участки можно было бы выставлять на аукцион. Думаю, на эти цели через Банк развития можно было бы привлечь и зарубежное финансирование. Но город не хочет рисковать.

 

– Получается строительные компании сегодня во многом зависимы от количества выставляемых на аукцион привлекательных земельных участков. Есть предпосылки к тому, что таких участков на аукционах будет становиться больше?

 

– Пока нет. В этом году из всего количества участков, выставленных на аукцион, продано было только четыре участка, причем только два из них – под строительство многоквартирных домов. Суммарно на всех участках можно построить около 30 тыс. кв. метров. Это объемы, которые может за год освоить одна компания.

 

– Тем не менее ОАО "УНР-10" оказалось среди тех, кому удалось получить земельный участок по новым правилам продажи. Что планируется построить на этом участке и на какой стадии находится реализация проекта?

 

– На участке мы планируем построить два дома суммарной площадью 18 тыс. кв. метров. Сейчас готовим эскизное решение для рассмотрения и утверждения комитетом  архитектуры Мингорисполкома. Думаю, к концу года будет подготовлен проект для проведения Госэкспертизы. Мы уже  начали рассылать жильцам предупреждения о готовящемся сносе. Если процесс сноса имеющихся на участке объектов пойдет без сбоев, в следующем году начнем активную подготовку участка к строительству.

 

– Сколько жилья ОАО "10 УНР" планирует сдать в эксплуатацию в текущем году?

 

– В текущем году мы планируем сдать в эксплуатацию два дома – 18-этажный дом на ул. Рафиева площадью более 9 тыс. кв. метров и 10-этажный дом в Каменной Горке также площадью выше 9 тыс. кв. метров. В Каменой Горке 30 четырехкомнатных квартир метражом до 100 кв. метров были запроектированы для многодетных семей. В них есть два санузла, большая гардеробная, кухня, однако по финансовым причинам многодетные семьи не смогут заключить договора долевого строительства и выкупить построенные для них квартиры.

 

– Банки не выделяют кредиты в нужном объеме?

 

– Льготные кредиты выделяются сегодня только на строительство жилья в панельных домах. В отношении частных застройщиков действует запрет на возведение ими панельного жилья в Минске. Кроме того госбанки сегодня могут выдать льготный кредит в объеме исходя из стоимости 1 кв. метра в BYR 6,1 млн, в то время как рыночная стоимость кв. метра в построенных нами квартирах составляет около BYR 9 млн.

 

Мы провели переговоры с Мингорисполкомом, по итогам которых было принято решение о том, что городские власти забирают большую часть квартир для многодетных семей в счет безвозмездной передачи городу. Средства от продажи квартир многодетным семьям будут направлены на компенсацию затрат по отселению.

 

– Какие еще проекты по строительству жилья находятся в стадии реализации, но завершение которых запланировано не в этом году?

 

– В настоящий момент ведутся работы на площадке на проспекте Дзержинского, где будет построено три 14-15-этажных дома суммарной площадью 23,0 тыс. кв. метров и трех подъездный дом на 10,0 тыс кв. метров. Хотя изначально нами был подготовлен проект на строительство  на этой территории 25-этажных домов. Мы прошли экспертизу, получили положительное заключение, но проект пришлось корректировать.

 

– Почему?

 

– Комитет по авиации "завернул" данный проект в связи имеющимися ограничениями по высоте объекта, хотя в акте выбора земельного участка не было прописано никаких ограничений. О них мы узнали в последний момент. Помимо этого возникли сложности с подготовкой участка и проектированием инженерных сетей в связи с наличием на нем газопровода высокого давления, кабельных линий 110 и 10 тыс. киловольт.  Если бы вся информация была нам известна заранее, возможно, мы бы отказались от реализации проекта на данной площадке.

 

Также в текущем году мы возвращаемся к работе в поселке Восточный. На выделенной площадке наша компания давно осуществила снос, запроектировала 25-этажный дом, получила все необходимые разрешения, однако реализация проекта по ряду причин была заблокирована. Сейчас мы продолжим работу, но вместо 25-этажного дома по просьбе жителей мы будем строить 18-этажный дом.

 

– По оценкам Группы компаний "Твоя столица", в марте текущего года средняя стоимость кв. метра жилья на первичном рынке в Минске увеличилась по сравнению с январем на 3,3%, или на USD 54. Цена – это один из факторов, влияющих сегодня на спрос на жилье, но она зависит от затрат на строительство. Какова на сегодня себестоимость кв. метра жилья в проектах, реализуемых ОАО "УНР-10"?

 

– Мы строим энергоэффективные дома, по этой причине себестоимость квадратного метра оказывается чуть выше, чем в обычных домах. Для  примера, себестоимость одного кв. метра 25-этажного дома составляет USD 1 150 – 1 200.

 

Если говорить о реализуемых проектах, то, например, себестоимость 18-этажного дома в поселке Восточный с учетом затрат на отселение, на инженерную инфраструктуру прогнозируется на уровне USD 1 100 – 1 150, на проспекте Дзержинского чуть выше – USD 1 250 за кв. метр, по ул. Рафиева около USD 1 050 – 1 100.

 

Что касается рыночной  стоимости квартир, то на сегодня она составляет  USD 1 450 – 1 650 за 1 кв. метр.

 

– В себестоимости значительную долю занимают затраты на стройматериалы. Как изменились цены на основные стройматериалы? Удовлетворяют ли производители имеющийся спрос?

 

– Ситуация с ростом цен на материалы мало чем отличается от прошлого года. Что касается обеспеченности стройматериалами, то проблем с поставками, в том числе с предоставлением отсрочки платежа, нет.

 

Если говорить о других затратах, которые приводят к удорожанию строительства жилья, то здесь надо упомянуть строительство подземных парковок.

 

– Насколько я понимаю, суть проблемы в том, что парковки не выкупаются, а средства, вложенные в их строительство, оказываются замороженными. 

 

– Дополнительные затраты при строительстве подземного паркинга составляют около USD 300 на 1 кв. метр жилой площади квартир, но вложенные в строительство парковок ресурсы не возвращаются в полном объеме. Например, на ул.Ложинской парковочными местами мы обеспечили 100% построенных квартир. Всего нами было построено почти 190 парковочных мест, но выкуплено меньше 50%. В итоге заработанная прибыль на строительстве жилого дома была заморожена в подземных гаражах.

 

У многих застройщиков сегодня невыкупленными остаются до 1 000 парковочных мест. Себестоимость строительства одного машиноместа – около USD 20 тыс. То есть как минимум около USD 20 млн на сегодня заморожены и не могут использоваться для финансирования других проектов.

 

– Застройщики пытались как-то воздействовать на городские власти, чтобы скорректировать требования по обязательному строительству подземных паркингов?

 

– Я наоборот поддерживаю ужесточение нормы по обеспечению парковочными местами на уровне 100% от количества построенных квартир. Но в этом случае все игроки рынка должны быть в одинаковых условиях. К сожалению, на сегодня этого нет. Почему-то отдельным компаниям разрешается строить целый квартал с учетом обеспечения парковочными местами лишь 12% построенных квартир, а на место планируемой многоуровневой парковки ставить жилой дом. При строительстве социального жилья тоже должна быть 100% обеспеченность парковочными местами. В данном случае парковки необходимо строить за счет бюджетных средств и потом сдавать в аренду.

 

– Но даже если все компании-застройщики будут выполнять норму по обеспечению граждан парковками, проблему с продажей машино-мест это не решит. Какие здесь могут быть варианты выхода из ситуации?

 

– В настоящий момент рассматривается возможность ужесточения наказания за неправильную парковку и упрощение процедуры оформления штрафа без присутствия собственника автомобиля. Так делается повсеместно на Западе. Мы рассчитываем на внесение соответствующих изменений в законодательство, что должно отразиться на спросе на парковки и улучшить состояние внутри дворовой территории.

 

– Затраты на строительство парковок ухудшают и без того не очень высокие финансовые возможности застройщиков, особенно в условиях недоступности рублевых кредитов. Много ли собственных средств приходится вкладывать в строительство и сталкивается ли компания с неплатежами?

 

– Ежегодно объем вложений собственных оборотных средств в строительство составляет не менее BYR 50 млрд. Что касается неплатежей, то сегодня у нас сформировалась большая дебиторская задолженность, которая составляет около BYR 30 млрд. Долги образовались по объектам, где мы выступаем генподрядчиком. Самый большой объем задолженности сформировался по гостинице "Октябрьская" – BYR 15 млрд. Заказчиком здесь выступает российская компания. Также имеется задолженность по таким объектам, как магазин в Уручье, торговый центр на ул. Ложинской, дом ЖСПК в Колодищах. Но, думаю, мы сможем до конца года вернуть эти средства.

 

– Основные долги образовались по объектам коммерческой нежилой недвижимости. Планирует ли ОАО "УНР-10" в этой связи и дальше работать на рынке коммерческой нежилой недвижимости?

 

– Мы будем рассматривать предложения, касающиеся проектов по строительству объектов нежилой недвижимости, но будем ставить более жесткие условия по финансированию. Если увидим, что заказчик состоятельный, то будем работать. В противном случае будем отказываться. Нет смысла тратить свои ресурсы.

 

– А есть ли сегодня у компании потребность в кредитах? Ранее ОАО "УНР" рассматривало возможность привлечения в текущем году валютных кредитов за рубежом для финансирования строительства жилья в Минске.

 

– Кредитные ресурсы зарубежных банков в текущем году мы готовы использовать, и это было бы хорошей поддержкой, но нет пока конкретных предложений.  Хотя и наша компания, и другие застройщики обсуждали такую возможность с одной канадской инвестиционной компанией, но четкого ответа на наши предложения получено не было. Пока зарубежные финансовые структуры не хотят рисковать и вкладывать ресурсы в Беларусь.

 

– Получается, что в текущем году финансирование проектов по строительству жилья будет осуществляться за счет собственных средств и продажи жилищных облигаций. Какой объем эмиссии облигаций запланирован на этот год с учетом потребности в ресурсах?

 

– Мы выпустили жилищные облигации уже на 90% площади строящихся объектов. В текущем году пока планируем осуществить один выпуск для финансирования строительства объекта на проспекте Дзержинского. Будет выпущено около 5-7 тыс. облигаций, номинированных в рублях, которые будут реализовываться примерно по USD 1 700 – 1 800 по курсу Нацбанка.

 

– Ваша компания начала осваивать российский рынок. Какие проекты реализованы в России и выгоднее ли сегодня с финансовой точки зрения работать на российском рынке?

 

– В России рентабельность намного выше, чем в Беларуси, кроме того мы работали в России по контрактной цене. В прошлом году благодаря реализации проекта по строительству жилого дома в Калуге, где мы выступали в качестве подрядчика по возведению коробки дома, в целом по организации рентабельность составила 3%. Не будь этого проекта, по 2013 году мы бы сработали бы с нулевой рентабельностью.

 

Пока в Калуге нами был реализован один проект по строительству жилого дома площадью около 9 тыс. кв. метров. Стоимость контракта составила USD 5 млн. Возможно, в текущем году с тем же заказчиком мы продолжим работу по другому проекту. Сейчас ведутся  соответствующие переговоры.

 

С конца прошлого года мы вели переговоры с еще одним заказчиком в Калуге. Речь шла о проекте по строительству около 40 тыс. кв. метров жилья. Наша компания предложила несколько вариантов проекта, но заказчик долго определялся с тем, что им нужно. В результате мы были вынуждены отказаться от дальнейших переговоров, предложили другой белорусской проектной организации поработать с данным застройщиком, а потом вернуться к переговорам о нашем участии в реализации готового проектного решения.

 

– Почему белорусские компании приглашают работать в России при наличии большого количества своих игроков, и каковы условия доступа на рынок?

 

– Нам поступают предложения по проектированию и строительству монолитных жилых домов. В отличие от белорусских компаний у российских игроков меньший опыт в строительстве таких домов. Что касается допуска на рынок, то Россия пошла по западному варианту, создав общественные объединения, которые выступают в качестве саморегулирующих организаций. Допуск на определенные виды работ строительные компании получают не через аттестацию у государства, как в Беларуси, а у саморегулируемых общественных организаций. При этом строительные компании вступают в такие организации, платят вступительные взносы, страховые взносы и ежеквартальные взносы. И как показала практика, переход на принцип саморегулирования привел к сокращению количества проблемных домов в России.

 

– Учитывая финансовую привлекательность работы в России и планируемое сокращение объемов строительства жилья в Минске можно ли ожидать, что белорусские компании активизируются на российском рынке жилой недвижимости?

 

– Белорусские строительные компании пока не готовы выступать на российском рынке в качестве застройщиков в связи с тем, что в России есть свои особенности работы на рынке жилищного строительства. Например, прежде, чем приступить к проектированию объекта, компания должна понести большие затраты за подключение к инженерным сетям – 30% от стоимости проекта или примерно USD 300-400 за кв. метр объекта. Только после этого компания может начать сначала проектные, а затем и строительные работы.

 

Кроме того в России существуют более жесткие, чем в Беларуси, ограничения по привлечению средств дольщиков. В Беларуси возможность привлекать средства дольщиком появляется после внесения застройщиком в реализацию проекта 15% собственных средств. В России с 1 января 2014 года заработали новые правила о долевом строительстве. В частности, чтобы получить право на заключение договоров долевого строительства и привлечение средств дольщиков, застройщик должен сначала потратить свои средства на получение страхового полиса гражданской ответственности. Для решения вопросов страхования в России было создано Общество взаимного страхования застройщиков с целью аккумулирования строительными компаниями страховых взносов и использования полученных ресурсов при наступлении страховых случаев.

 

Поэтому пока белорусским строительным компаниям нужно набраться опыта работы в России в качестве генподрядчиков.

 

Беседовал Андрей КОЖЕМЯКИН

Использование материалов агентства возможно только при соблюдении Правил перепечатки

Все материалы Информационно-аналитического агентства "Бизнес-новости" имеют исключительно информативные цели и не являются публичной офертой к купле/продаже каких-либо ценных бумаг или осуществлению любых иных инвестиций. Информация, содержащаяся на страницах портала doingbusiness.by, получена из источников, которые агентство считает заслуживающими доверия. При этом редакция и авторы текстов не несут ответственности за возникшие убытки в связи с использованием содержащейся на страницах портала информации. Использование материалов разрешено только с указанием авторства "Бизнес-новости" и наличием активной ссылки на сайт doingbusiness.by.