Курсы НБРБ на 19 октября
USD/BYN
1.9585
0.04%
17:34
EUR/BYN
2.303
0.15%
17:34
100 RUB/BYN
3.418
0.01%
17:34
100 UAH/BYN
7.4108
0.07%
17:34
10 PLN/BYN
5.4407
0.01%
17:34
1000 KZT/BYN
5.8721
0.06%
17:34
10 CNY/BYN
2.9563
0.1%
17:34
GBP/BYN
2.5797
0.47%
17:34

Алексей ВАГАНОВ:: цены на жилье опускаться не будут



Почему в Минске растут цены на недвижимость, и как они будут изменяться в будущем. Какие проекты сегодня реализует холдинг "Лада ОМС" в жилищном строительстве, гостиничной сфере, автобизнесе. Как холдинг оценивает перспективы развития в Беларуси аграрного производства. Об этом в интервью агентству "Бизнес-новости" рассказывает владелец "Лада ОМС" Алексей ВАГАНОВ.

 

– Ваша группа компаний "Лада ОМС-Инжиниринг" в партнерстве с французской Accor начала строительство отеля NOVOTEL MINSK MAYAKOVSKAYA. Большинство проектов в гостиничном бизнесе сейчас реализуются к ЧМ по хоккею 2014 года. NOVOTEL будет сдан к концу следующего года. Чем обусловлен ваш интерес к отельному бизнесу? Вы видите перспективу в нем и после чемпионата?

 

– Мы в отельном бизнесе больше четырех лет. У нас есть профессиональная команда. Почти год работает наш проект в сегменте отель-апартаментов – "Comfort". Он показывает отличные результаты, и мы считаем, что попали в "десятку". Это был первый в Беларуси проект и один из первых на территории СНГ. Сейчас мы работаем над разработкой стандартов для этого направления, чтобы сертифицировать его как отель-апартаменты. Потому что на сегодня это просто общее понятие, а сертификации нет ни у нас, ни в России.

 

Accor входит в тройку лидеров гостиничного бизнеса в мире. Его сеть состоит из более чем 4,5 тысяч гостиниц 12 брендов: Ibis, Pullman, Mercure, Adagio, Novotel и другие. К слову, Ibis мы построим в Минске в 2016 году рядом с Novotel. Это сегмент 3 звезды. Мы считаем, что именно этот сегмент наиболее востребован сейчас и в ближайшие годы будет пользоваться спросом. Потому что, на мой взгляд, 4-5-звездочных отелей уже достаточно для Минска. Иначе они будут работать в минус. У нас не финансовая столица, к нам пока едет мелкий и средний бизнес, который экономит деньги. Даже наши соседи по СНГ рассчитывают потратить здесь не более USD 100-150 на проживание. Жить в пятизвездочных отелях они не будут.

 

Перспективу я вижу. Уже сейчас предпринимаются шаги для увеличения потока туристов и деловых визитов в нашу страну. Уверен, что и после 2014 года спрос будет.

 

– Какова наполняемость апартаментов "Comfort"?

 

– Чуть больше 50%.

 

– А стоимость?

 

– USD 100 в сутки. Причем, не важно, один человек проживает в апартаментах или несколько.

 

– Какой объем инвестиций был вложен в "Comfort"?

 

– Около USD 12 млн. 70% – собственные средства, 30% – кредит банка.

 

– Когда Вы планируете выход на окупаемость?

 

– Через год.

 

– Соглашение с Accor вы подписали в апреле 2012 года, строительство только сейчас начинается. Год ушел на согласование?

 

– Мы строим в ландшафтной зоне, поэтому долго ждали согласования. Сейчас вопрос практически решен. Вторая причина – отселение частного сектора. Проблема очень сложная. И решать ее мы должны сами. Третья – много бюрократии в подготовке документации – это тормозит запуск проектов.

 

Кроме того, ведь до апреля прошлого года по тому проекту мы работали с группой Hilton. А когда прекратили отношения, пришлось переделывать проект.

 

– Почему прекратили проект с Hilton?

 

– Hilton решил, что вначале надо построить 5-звездочный отель, а не 3-х. Они нашли другого партнера, который согласился.

 

– Каково участие Accor в проекте?

 

– Accor не инвестирует – он передал технологии и будет вести контрактное управление. У нас есть финансовые партнеры – это Сбербанк России в лице БПС-Сбербанка. 50% инвестиций – кредит, 50% – собственные средства. Весь проект – USD 47 млн. "под ключ". Но это без хирургического центра.

 

– Сколько будет стоить номер в сутки в Novotel?

 

– USD 150, если от стойки. Но есть целая система скидок, цена будет варьироваться от сезона и подстраиваться под рынок. Novotel – это сегмент USD 100 – 150. Accor считает, что сможет привлечь сюда клиентов через свою международную сеть. У них своя программа лояльности, которая позволяет его клиентам иметь привилегии по всему миру.

 

– Вы упомянули Ibis. Когда планируете реализовать этот проект?

 

– Ibis планируем в Минске. Это будет сегмент 3 звезды. Потом пойдем в регионы, в развитые промышленные центры. Но только после строительства гостиниц в Минске. Не раньше 2015 года.

 

– Рядом с Novotel "Лада ОМС Инжиниринг" строит в Минске жилой квартал "Червенский парк". Как развивается проект?

 

– Достаточно неплохо. Подписано с городом дополнительное соглашение – мы берем ответственность за ландшафтную зону вдоль реки Свислочь – мы ведем работу по проектированию ландшафтного парка, которого в Минске еще нет. Раньше было много. А вот в Беларуси последние 100 лет таких парков не строили. Привлекаем английские ландшафтные компании, которые совместно с белорусскими проведут работу по созданию ландшафтного парка. Это будет опыт, после которого уже белорусские компании сами смогут строить подобные парки. Мы взяли на себя еще одну ответственность за дворцово-парковый ансамбль в Совейках. Также с привлечением английских и чешских ландшафтных архитекторов, которые имеют большой опыт в таких парках.

 

– Какие еще жилые проекты реализуете?

 

– Крупных два – "Червенский парк" и "Грушевская". Здесь тоже все связано со сносом. У нас в компании не было ни одного участка, свободного от обременений. Мы работаем в жестких рамках. И все требования выполняем – стандартная для нас работа.

 

– Все обременения, как правило, ложатся на цену квадратного метра?

 

– Мы строим работу так, чтобы оставаться в рынке и по себестоимости, и по продажам. Нам это удается. Может, не зарабатываем большие средства, но достаточные для того, чтобы получать прибыль и развивать компанию.

 

– Какова средняя цена за квадратный метр?

 

– По-разному. Мы ориентируемся на рынок – сегодня это USD 1400-1500 за кв.м. Год назад было USD 1100. Цены опускаться не будут. Сегодня все шаги, которые сделаны в строительной отрасли – в основном привели к росту цены квадратного метра.

 

Например, в марте ввели коэффициент 1,6 на зарплату. Но ведь с зарплат рассчитываются почти все остальные расходы строительной компании. Поэтому и получилось – на рубль дали зарплату, на 5 увеличились издержки. В итоге цена метра ни с чего выросла на 20%.

 

Платить стали больше, а где качество, где люди? Да, как уезжали, так и уезжают, несмотря на увеличение зарплат. Поэтому и рынок подскочил. Плюс ожидания изменений, которые планируются в строительной отрасли.

 

– Спрос есть при такой цене за метр?

 

- В целом – да. Каждый день 3-5 человек приходят с желанием заключить договоры на покупку квартир. Сейчас на "Грушевке" мы запускаем новый проект, поэтому практически нет продаж. А в "Червенском парке" мы две недели продаем, потом на две недели останавливаем продажи. Потому что сегодня брать в рублях – это риски. Смысла повышать цены мы не видим, поэтому идем в рынке.

 

– Можете озвучить себестоимость при цене продажи USD 1400?

 

– У нас нет 30% дохода на 1 кв.м. Максимум 20-22%. Себестоимость уже выше 1200. Потому что, как я уже говорил, у нас все участки со сносом, и мы покупаем квартиры на вторичном рынке, а там квартиры за полгода подорожали на 25%. Естественно, эти затраты ложатся на себестоимость дополнительным бременем.

 

– Можно ли что-то сделать для снижения стоимости метра?

 

– Да, можно. Надо, чтобы люди больше зарабатывали. Но не директивно поднимать зарплаты, а повышать мотивацию, производительность труда. К сожалению, большинство белорусов привыкло, что государство слишком много о них заботится. Сегодня рабочий может зарабатывать USD 1,5 тысячи. Но если он работает, а не ходит курить, чай пить, в 9-00 пришел, в 17-00 ушел и так далее. Возможность зарабатывать значительно выросла, но далеко не каждый готов этим воспользоваться. А когда директивно повышается зарплата, просто потому что строительные организации жалуются, что от них уходят люди, это не изменит ситуацию.

 

– Не планируете войти в рынок строительства коммерческой недвижимости?

 

– В Novotel будет коммерческая недвижимость – хирургический центр, офисы. Но мы не специализируемся на бизнес-центрах. Это доходность 10% годовых – чуть выше доходности депозитов. Единственный плюс, что инфляционные процессы меньше влияют на здания, чем на вклады. Однако, пока нам это не интересно.

 

– Предприятие "Юнисон", Ваш автомобильный бизнес. Недавно Вы подписали соглашение с GM. Почему Opel Corsa?

 

– Opel Corsa – одна из моделей, которая пока не локализована и не производится на рынке СНГ. Уже проведены технический и юридический аудиты, производство отвечает всем мировым стандартам и практически полностью готово для промсборки Opel Corsa. Необходимо инвестировать определенный объем средств – EUR 1 млн., чтобы в конце 2013 года или в начале 2014 года выйти на полномасштабную сборку автомобилей Opel Corsa всех модификаций – как трехдверных, так и пятидверных – с разными двигателями.

 

В соглашении о промсборке прописана необходимость инвестирования в строительство цеха сварки и покраски, а также локализация ряда узлов и компонентов с возможностью привлечения производителей автокомпонентов ЕЭП.

 

– Чуть ранее "Юнисон" подписано соглашение о выпуске автомобилей под китайским брендом Zotye. Как продвигается этот проект?

 

– Модель Zotye Z300 мы будем производить по лицензии. Это значит, что автомобиль будет уже не китайским, а белорусским. Придумаем ему имя, проведем брендинговую кампанию.

 

В ближайшее время на завод поступит около 60 машинокомплектов. Через месяц-полтора запланировано выпустить первую партию автомобилей (около 50-60 штук) для реализации на белорусском рынке.

 

– Сколько будет стоить этот автомобиль?

 

– Примерно USD 12-14 тысяч.

 

– Российский рынок рассматривается для продаж?

 

– После получения необходимых сертификатов в России акционерами будет принято решение о дальнейшем развитии проекта. Но я не сомневаюсь, что проблем с поставками Zotye на российский рынок не будет, несмотря на заявления представителей российской стороны препятствовать доступу в Россию китайских автомобилей, произведенных в Беларуси.

 

По моей информации, белорусско-китайский автомобиль Geely уже сертифицирован в России как транспортное средство.

 

Единственным существенным сдерживающим фактором для реализации проекта является позиция Министерства промышленности.

 

– А белорусско-иранский проект по сборке Samand еще работает?

 

– Автомобили Samand не выпускаются уже больше года в связи с экономическими санкциями в отношении Ирана. Поставки машинокомплектов в Беларусь практически невозможно оплачивать.

 

– Сколько всего было произведено автомобилей?

 

– Около 2 тысяч. В конце прошлого года 100 продали в Россию.

 

– Но с сервисным обслуживанием уже проданных нет проблем?

 

– Нет, так как Samand построен на платформе Peugeot 405, а сервисный центр Peugeot работает в Беларуси хорошо.

 

Мы продолжим выпускать спецтехнику (скорые, маршрутные такси) – этот проект хорошо реализуется. И более того, планируем его расширить: через месяц, я надеюсь, подпишем еще одно соглашение как раз таки с западным производителем по выпуску коммерческих автомобилей.

 

– В ваших планах продажи автомобилей на российском рынке. Эксперты отмечают, что в 2013 году спрос на легковые автомобили "просел" на 20%. В Беларуси, эксперты прогнозируют рост на 45%. Что Вы думаете по поводу таких тенденций?

 

– Сокращение российского рынка связано с мировым финансовым кризисом – стагнация, нестабильные продажи российских товаров на внешних рынках, падение покупательского спроса. И не надо забывать, что последние 5 лет на рынке наблюдался рост – 15-20%.

 

– То есть высокая база?

 

– Да, и это закономерно. Рынок насытился. Год-два клиенты поездят на этих автомобилях, потом будет замена, появятся новые условия. Конечно, конкуренция выросла. И китайцы пытаются выйти на рынок, локализоваться. Российский рынок является одним из самых динамично развивающихся и имеет большие перспективы.

 

А рост в Беларуси закономерен – в прошлом году был большой провал из-за введения пошлин. Естественно, спрос был практически на нуле, потому что накануне завезли столько, сколько можно было завезти. И 9 месяцев рынок стоял. Поэтому на фоне прошлого года наблюдается рост.

 

Общая ведь емкость рынка не изменилась – как было около 10 000 новых автомобилей, столько же и продается. Причем вне зависимости от пошлины.

 

– Возможно, в этом году будет введен утилизационный сбор и для производителей стран ТС. На Ваш взгляд, какое это окажет влияние?

 

– Если для всех это будет единое правило, то я не вижу ничего страшного.

 

– Вы сказали, что проект Samand прекратился из-за невозможности расчетов с иранской стороной. Какие в связи с этим планы по ТК-Банку, где есть небольшая доля у "Лада ОМС"?

 

– Сейчас акционерами банка (Банк Теджарат – 99,89% и "Лада ОМС") обсуждается возможность смены собственника в этом году. Возможно, мы выкупим долю Банка Теджарат.

 

– Какие произойдут изменения после смены собственника?

 

– Конечно, это будет полный ребрендинг ТК Банка. Но банк продолжит работу на белорусском рынке. Часть работы будет связана с обслуживанием долгосрочных кредитов, выданных под белорусско-иранские проекты.

 

Во многом решение будет зависеть от президентских выборов, которые прошли в Иране 14 июня, и политики новоизбранного руководства страны.

 

– У Вас есть проект в сельском хозяйстве – ООО "ОМС АГРО". Как он развивается?

 

– Ситуация сложная. Предприятие далеко не в лидерах Борисовского района, но выше среднего. Хотя, когда его приобретали, оно было в самом низу. Долги до сих пор выплачиваем за 2001 – 2003 год. Это уже не долги, а штрафы, хотя государство в свое время обещало их списать. Сегодня это серьезным бременем лежит на хозяйстве.

 

– Но отказаться не планируете?

 

– Рынок меняется. И если еще 3-5 лет назад мне бы предложили забрать его, я бы даже доплатил. Сейчас есть смысл серьезно работать с продовольствием. Но для этого нужно время, люди. Будем наращивать объемы переработки и объединяться в холдинг, как это пытается делать государство. На сельское хозяйство очень сильно влияют решения, принимаемые местными органами власти. Поскольку нам говорят, что и сколько сеять, сложно вести бизнес.

 

– Оказало ли влияние вступление России в ВТО?

 

– У нас осталось мясомолочное направление в основном. Молоко рентабельно. По мясу в летний период особенно – плюс. Убытков в хозяйстве уже третий год подряд нет. Есть задолженность. Есть другие проблемы – надо парк сельхозмашин обновлять, необходимо менять структуру управления в связи с влиянием ВТО.

 

В сельском хозяйстве растут издержки. И государство, на мой взгляд, должно по-другому подходить к этому вопросу. Подход меняется, но не так быстро, как хотелось бы.

 

В России крупный бизнес уже инвестирует большие деньги в сельское хозяйство, в производство продуктов питания. В 2014-2016 году и у нас так будет.

 

– Какие еще в Беларуси есть сферы, где интересно делать бизнес?

 

– Минская силиконовая долина – интересный бизнес, где грамотно используется интеллектуальный потенциал. Школа образования у нас все же хорошая. Это одно из направлений, где белорусы могут быть в лидерах и сегодня уже в лидерах.

 

Второе – у нас неплохая научная база. Единственная проблема – внедрение этих технологий в реальный бизнес. Это должен делать бизнес и ученые. Совместно. Но пока здесь полный разрыв. Я часто видел ситуации, когда ученый пытался что-то продать, но не находил понимания внутри страны. Нет условий для внедрения.

 

– Какой из ваших бизнесов самый любимый?

 

– Сложно сказать, все любимые. Один сделал, следующим занимаюсь. В экологии сейчас много проектов делаем. Это отдельная тема – переработка мусора, биогаз, свалочный газ. Идет осмысление. У нас есть проекты в России. Сейчас мы подошли к осмыслению, как бороться с мусором с минимальными издержками, не строя заводы, а по-другому решая вопросы.

 

– Какие тенденции в 2013 году. Чувствуете ли на своих проектах замедление темпов экономики?

 

– Конечно, чувствуем – мы же не на острове живем. Сложно. Чувствуется, что приток денег в страну снизился. Ожидания и настроения не очень хорошие у населения. Я имею в виду активное население. Хотя интерес к Беларуси на лицо: Accor, Peugeot другие проекты. Большую роль играет ЕЭП. Просто как страна мы не интересны для крупных корпораций, но вхождение в ЕЭП – большой плюс. Если бы его не было, было бы гораздо сложнее.

 

– Какие компании показали рост, а какие – падение?

 

– Кроме цены на жилье роста нет. Но создан он искусственно.

 

Беседовала Ирина ЮЗВАК.

 

Фото из личного архива Алексея ВАГАНОВА.

Использование материалов агентства возможно только при соблюдении Правил перепечатки

Все материалы Информационно-аналитического агентства "Бизнес-новости" имеют исключительно информативные цели и не являются публичной офертой к купле/продаже каких-либо ценных бумаг или осуществлению любых иных инвестиций. Информация, содержащаяся на страницах портала doingbusiness.by, получена из источников, которые агентство считает заслуживающими доверия. При этом редакция и авторы текстов не несут ответственности за возникшие убытки в связи с использованием содержащейся на страницах портала информации. Использование материалов разрешено только с указанием авторства "Бизнес-новости" и наличием активной ссылки на сайт doingbusiness.by.